不動産の基礎知識
不動産を購入する際には、非常に高額になるので、失敗しないように選択する必要があります。選び方のコツとして、不動産を取得するための目的を明確にして、購入するための条件をあらいだします。土地や建物を取得するために、さまざまな条件が存在してきます。条件が少ない人もいれば、沢山の条件を持っている人もいます。しかし、全ての条件をかなえるためには、非常に高額になってくる可能性が高いです。そのため、これだけは譲れない条件をはっきりさせておき、条件に優先順位をつけておくと良いです。どの程度自分の要求する土地や建物を手に入れられるかは、価格との相談になります。高額な費用がかかり、支払いが大きな負担となるのを避けるため、ある程度妥協も必要です。まずは土地や建物を購入するために、自分にどれだけの支払い能力があるか確認し、上限金額を設定します。そして、土地や建物に対する条件をリストアップし、次に妥協できるものを削っていきます。上限金額の範囲内で、優先条件をもとに希望にあうものを考えていきます。そうすることで、後々後悔しない土地や建物を選ぶことができます。建物はさまざまな注文をすることができ、後で手を加えることもできますが、土地については後で変更することができないので、よく検討する必要があります。
「借地権」と「底地権」の違い
今回は「借地権」と「底地権」の違いとどちらが強力な権利か見ていきます。
１、借地権と底地権の違い
借地権とは、「建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権」のことを言います。この借地権という言葉は法律上の用語で、借地借家法という法律で明文化されています。”借地借家法2条1号：「この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。 一 借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。…」”一方の底地権という言葉に関しては、実は条文上は存在しない言葉になります。通常、完全な所有権を有している場合、その物に関して「使用・収益・処分」することは自由にできます。 例えば、とある土地を所有している場合、土地を利用することや、駐車場などで土地を利用して収益を上げる、また、第三者に売却する（処分する）ことは所有者の自由です。 しかし、土地を有している地主が土地を建物所有目的で借地権者に貸してしまうと、所有権の権利の一つである「使用」する権利が地主から借地権者に移り無くなってしまいます。 ※土地は借地権者が使用しており、地主はその土地を使用することができません。 すなわち、底地権という概念は、
「完全な所有権 -（マイナス） 借地権」
ということができます。２、用語について
また、「底地権者」、「借地権者」どちらが貸主で借主なのか分かりにくいケースもあることでしょう。 ここではその用語について解説していきます。（１）地主側
土地を貸す側は次のように呼ばれるケースが多いです。①地主、②底地権者、③底地人、④借地権設定者 ②③の底地権者や底地人は底地に対する権利を有する人という意味で使われます。 また④の借地権設定者に関しては、借地権を設定した人＝地主（土地を貸す人）ということになります。 特に、借地権設定者と借地人が貸主・借主どちらがどちらだろう…と分かりにくくなるケースがあるようです。（２）借主側
土地を借りる側としては、①借主、②借地権者、③借地人と呼ばれることが多いです。 「借地」の「権」利を有する「者」、と分解するとわかりやすいかもしれません。なお、正式（条文上）な用語としては「借地権者」になります。３、借地権と底地権の権利の優劣
それでは借地権と底地権はどちらの権利の方が強いのでしょうか。 土地の所有者は地主（底地権者）で、土地を貸している立場なのだから、底地権の方が強い！と思う方もいるかもしれませんが実はそうではありません。 理由として、大きくは2つあります。①底地権より借地権の方が高く売れる
底地権も借地権も単独で売却することができるのですが、底地権よりも借地権の方が売却価格は高くなります。特に都市部だとこの差は顕著に出てきます。②一度貸した土地はなかなか返ってこない
建物所有目的で土地を貸してしまうと、長期間にわたってその土地は返ってきません。 ※原則として最低でも「30年」貸さなければなりません。その30年が経過しても、地主側に正当事由がないと貸した土地を返してもらうことはできません。
このような理由から、底地権よりも借地権の方が強力な権利と言われることが多いです。一つの土地で複数人の権利が絡み合うということは、それだけトラブルの火種も多く抱えてしまうことになります。更新や地代、さらには立ち退きに関することなどはよくあるトラブルです。
問題が起きないように事前にリスクヘッジをする、また、問題が起きたとしても大きくなる前に解決することが重要なポイントにはなりますが、底地権や借地権は権利関係が複雑に絡み合い、素人だけでの解決は非常に危険とも言えます。そんな際は、借地・底地の専門家に相談してみてはいかがでしょうか。数多くの解決実績のある会社がおすすめです。不動産売却の手数料
不動産売却手数料の計算方法
不動産売却には仲介手数料がかかります。 上限が決まっているのですが、少しややこしくなっています。 売却した金額の内、２００万円までについては、５％が上限になっています。 続いて、２００万円から４００万円までの部分については、４％が上限になっています。 ４００万円を超える部分については、３％が上限になっています。 例えば、１０００万円で売却した場合、２００万円までの分については、５％です。 ２００万円の５％は１０万円です。 次に２００万円から４００万円までの部分については、２００万円に対して４％なので、８万円です。 最後に残った分は６００万円で、これの３％が１８万円です。 これらを合わせて、３６万円分が上限となります。 これ以上の仲介手数料を取ることは禁止されていますが、まれに違法な金額を要求する悪質な業者もいるので、自分でも計算して確認しておくべきです。 計算がややこしいのですが、実はこれを簡単に計算する方法があります。 全体の３％を計算し、４００万円までの部分については、余剰分を後から足すと簡単になります。 ２００万円までの部分は１０万円ですが、２００万円の３％は６万円です。 差し引きで４万円足せばよい事になります。 ４００万円までの分は８万円ですが、これも差額は２万円です。 つまり、全体の３％を計算した後に６万円を足せば仲介手数料の上限が計算できます。不動産売却のタイミング
平成の市町村合併に伴い急激な人口増になった地域というのは2000年代以降たくさんあります。 では人口が増えたら地価も上がるかと言えば、むりやり数え方を変えただけなのでそうそう地価は上がりません。 ただ、場所によっては、合併後、地方都市のベッドタウンとしてその後も人口が自然増しているエリアなどもあるようです。 例えば山梨県の甲斐市などは隣の山梨県の県庁所在地のベッドタウンとして近年では注目されているようですね。 一軒家購入目的で甲斐市で不動産購入される人も多いらしく、逆に不動産売却は今がチャンスだと言えるかもしれません。不動産売却ポイント
不動産購入ポイント
任意売却のメリット
たくさんある任意売却のメリット
それでなぜ任意売却を選ぶか？そのメリットは、まず住宅を市場価格に近い価格で売却できるということです。競売なら５割から７割くらいです。売却価格が多くなる分引越しの費用が捻出出来ます。そして高く売れれば売れるほど残債務は減ります。次に競売だと近所に破産したことがばれて恥ずかしい思いをします。任意売却だと秘密裏に持ち家を売却できます。そして親親戚兄弟子供とかに持ち家を買い取ってもらえば、そのまま住むことも出来ます。 他にもメリットとして自己破産を回避できること。自己破産になれば色々不自由になりますから、それなら債務が少しでも残ろうが自己破産よりいいということです。任意売却はどうせ住宅を失うなら、少しでも高く売れたほうがいいということで行われますが、それ以外にもメリットが有るということで、競売よりもこちらを選択することが多いです。 まさかこんなことになるとはと、急なリストラ等で住宅ローンで苦しんでいる人も最近では多いようです。返せないから安易に自己破産や競売などの選択をする前に、任意売却というものについて調べてみていかがでしょうか。確かに家を失いますが、競売などに比べメリットも多いようです。単純に・・・ どのくらい借金が減るのか？ → すごく減る。ほとんどゼロに近いケースも。 手続きにかかる費用 → 基本的に費用は掛からない 新しい家を探すまでどうすれば？→ 新しい居場所が決まるまで、今の家に住み続けることが可能 当面の生活費をどうすれば？ → 当面の生活費ももらえることがほとんど これだけのメリットがあるものです。そうならないことがベストですが、まさかの時のために知っておいても損はないですね。いい部屋を探すにはいい不動産屋探しから
私はこれまでに何度も引っ越しをしていますが、それぞれの物件に思い出があります。これまでの私の住んできた物件については、インターネット時代ということもあり、基本的には事前に希望する物件を選んで内見し、問題なければ決めてしまうというものでした。中にはその通りよかったものもあれば、あれは失敗だったなというものもあります。ただ、一番最初の物件だけは部屋を借りるのに右も左も分からず不動産屋さんに身を委ねました。結果としては初めての部屋だったということもあるでしょうが、一番思い出深い物件で狭かったけど居心地はよかったなと今でも思えます。
大学進学にあたり、学校紹介の下宿を頼りに上京したもののほぼ埋まっている状況で、帰りがけにこの辺に住んでみようかなと半分気まぐれで駅を降りました。日も暮れてきている上に見知らぬ街です。今思えば何となく目についた不動産屋さんに入ったように思います。昔ながらの不動産屋さんで、結構なお歳のおじさんが一人でいました。事情を説明すると、あれこれ物件を見せてくれて、回れる件数が少ないからここである程度決めてしまおうと言われ、アドバイスを素直に聞き、一軒だけ内見し、そこに決めてしまいました。似たような条件の物件を提示し、かなり細かく教えてもらった記憶があります。ごり押しされてもいません。
結局、そこに4年間住み、退去の時にも不動産屋さんの方から鍵を受け取りに来てくれました。学生街だったこともありましたが、随分と親切な不動産屋さんだったなあと今でも思います。私はたまたま運よくいい不動産屋さんに出会いましたが、必ずそうなるとも限りません。インターネットの不動産ポータルサイトには不動産屋をエリア別に表彰している所もあります。例えば、こちらの不動産屋さんもHOME’Sから表彰を受けています。こういう所はHOME’Sの看板もありますから無下にひどい対応などできるわけがないのでいい対応をしてもらえる確率は上がります。インターネットの時代だからこそ信頼できる不動産屋探しにもインターネットを利用してみるといいでしょう。
住宅売却の現状
今日は住宅売却の現状についてお話しします。
念願のマイホームを購入したものの、何らかの事情があって売却を考えることもあるものです。
その理由としてはいろんなものがあります。
住宅の売却理由 1.経済状況の悪化
最も多いのは、ローンを組んで購入したものの、リストラや病気等でローンの支払いが困難になり、やむをえず任意売却するというケースです。
せっかくもった家を手放す決断は難しいものですが、そもそも経済力に見合わない非現実なローンを組んでいる人は、遅かれ早かれ生活が破綻します。
すでに経済的に破綻している場合、自分でタイミングを図ることは難しいので、できるだけ早めに気づき、条件の良いタイミングで売却を行うことが大切といえるでしょう。
生活が困窮する前に、余裕をもって新たな生活にフォーカスしていくのが賢明です。
住宅の売却理由 2.転勤、異動
その他には、例えば転勤になってしまい、退職までは帰ってくる予定がないという事であれば、家族で一緒に引越すことになるでしょう。
ですのでそういった場合には賃貸にするという方法もありますが、定年までに何十年もあるのであれば、思い切って売却をしてしまった方がいいと考えるかもしれません。
このように売りたくはないけど売らなくてはならないといった事もあるでしょう。
住宅の売却理由 3.住民トラブル
それ以外の理由としては、近隣住民とのトラブルがあげられます。
もしもと隣近所と上手くご近所づきあいができなかったり、トラブルばかりが起きているようであれば、自宅に帰りたくないと考えてしまうものです。
自分の家というのは、心が安らげる場所でなくてはなりません。その安らげるはずの場所に帰りたくないと考えてしまうようになってしまっては、引越しをして気分を一新させた方がいいと言えるでしょう。こうした自分の幸せのために売りに出すことを考えるという事もあります。
売れるタイミングを待つことが大切
このようにいろいろな売却理由がありますが、いずれのケースでも、余裕をもって売れるタイミングを待つことが大切です。
家の売却をうまく進めるには、どの不動産会社に相談するかが大きなポイントです。
不動産取引数が多い大手不動産会社だと安心して任せられるかもしれませんが、地元の不動産会社のほうが実は好条件で売却できたという話も少なくありません。
決まった不動産会社に直接問い合わせるのも良いですが、おおよその売却相場を知るためにも、まずは複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。 不動産会社それぞれで査定額の算出方法が異なるため、金額が異なります。
ただし単純に高く査定するからといって任せるのではなく、売却実績やスタッフの対応など総合的に判断する必要があります。
もちろん少しでも高く売れた方が、次のお金の使い道など幅が広がると思いますので、不動産会社選びに失敗しないよう注意しましょう。
投資用不動産購入ポイント
不動産投資で最初に行うことは、投資物件選びです。いい物件を選ばなければ、その後の投資もうまくいかないとされています。それも不動産は巨額な投資です。ローンを使える人でも、数千万円の返済を何十年にもわたり続けていく必要があります。お金がたくさんある、という人でも必ず投資が成功するわけではありません。
需要のある場所ではじめましょう
投資したお金を回収するためには、これも数十年かかります。収支が赤字に転落すると、投資そのものは失敗です。そうならないために、長期間赤字にならない不動産物件を選ぶことが大切です。物件は必ず実物を見て選びましょう。できれば、自宅から近い物件から始めるといいでしょう。土地勘のある地域のほうが、物件の相場や賃貸の相場もよくわかります。さらに不動産屋との距離も近いことで何かトラブルがあったときでも、自分が駆けつけることができるわけです。
最初は都会のマンションから始めるといいでしょう。賃貸付けがスムーズにいくからです。賃貸需要のないところで、ワンルームマンションを購入することも止めておきましょう。また、新築よりも中古マンションがいいでしょう。中古のほうが利回りが高くなります。ただ、物件価格が高額すぎるものは、危険です。周辺相場を考えて、ちょうどいい手頃な物件を探すべきですが、たくさんの物件を見て歩くことで、本当によい物件を見抜くことができるようになります。
不動産収益の種類を覚えましょう
日本の個人金融資産は世界有数といわれています。その大部分は、元本保証の預貯金に預けられていましたが、長引く低金利で、貯蓄から投資へのシフトが進んでいます。投資の収益にはストックゲインとキャピタルゲインの二種類があります。
ストックゲインとは、所有していることで得られる収益のことを言い、預貯金の利子や株式の配当、不動産投資の場合は家賃収入がこれにあたります。一方、キャピタルゲインとは売却によって得られる差益のことを言い、逆に売却損が出る場合はキャピタルロスといいます。
不動産に投資して、家賃収入が得られても、家賃収入以上のキャピタルロスが出てしまっては投資の収支は最終的にマイナスになってしまいます。キャピタルロスは、売却しない限り生じません。不動産の価値が下がっていても、毎月の家賃収入は極端に下がることはないので、値下がりしているときは持ち続けて家賃収入を得ていれば、投資としての価値は下がりません。
つまり、値下がりしているときには売らないのが損をしないコツですが、余裕資金が少なくて、資金繰りのためにタイミングを待てずに売却すると損をしてしまいます。家賃収入を得ながら、不本意な売却損を出さないために、余裕を持った資金計画が大切です。
利回りのいい物件を見つけましょう
不動産投資にかぎらずさまざまな投資方法がありますが、一般的に連想される金融商品はハイリスクであることが多いです。それに比べれば不動産投資の方が、毎月安定した家賃収入により、「長期的」、「安定的」に収益を上げ資産形成することができるのでリスク面では低いと思います。
とはいえ、リスクがないわけではありません。間違った物件を選んでしまうことで、そのリスクはいかようにも高くなります。利回りのいい物件をいかに見つけられるかが重要です。